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厦大教授戴亦一:地产调控政策或因疫情而逐步
发表时间:2020-02-13 12:05     阅读次数:

厦大教授戴亦一:地产调控政策或因疫情而逐步放松

#特别策划#【连线?疫情下的厦门楼市】疫情对房地产行业影响几何?房企又怎样应对?疫情过后,楼市会怎么走?乐居连线厦门大学教授、中国著名房地产投资研究专家戴亦一,为大家解析疫情下的楼市真相!




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??一、疫情对今年厦门房地产市场发展主要有哪些影响?


??戴亦一观点:


??短期:突如其来的疫情,短期对地产行业打击较大。开发商售楼处被迫关闭,工地何时复工还很难说,开发商面临着前所未有的资金链问题,尤其是现在越来越多的开发商采用了高杠杆、快周转战略,压力很大。而且疫情下,大家对经济前景比较悲观,购房投资的欲望处于低下水准。因此,疫情短期来看对房地产无疑是一个利空。


??厦门楼市是一个移民城市,外地购房者占比高达60%-70%。现在人口流动近乎冻结,楼市也基本处于冰封状态。这对于那些资金比较紧张,负债率比较高的企业来说,可能是一个严峻的生死考验。市场交易量锐减的同时,因为资金链压力,一些中小开发商也会降价抛售回笼资金。可以预计短期内出现财务危机或者倒闭的中小开发商数量会增加。


??但对于规模千亿以上的超级开发商来说,也许反而安全了,这些企业不仅实力雄厚,融资能力和抗风险能力更强,即使资金链出了问题,因其大到不能倒,也更容易得到政府的特殊救助。


??中期:中期来看不要悲观,房地产市场不会崩盘。住房毕竟是刚需,而且可以延时消费,该买房的等疫情稳定后还是会买,尽管购买力可能因疫情打击会损失一部分。从政策环境来看,疫情对房地产行业来说可能会因祸得福,持续三年多的史上最严厉的房产调控政策,很可能会因为疫情而逐步放松。


??为什么呢?因为一方面,刺激房地产是弥补疫情损失的不二选择。就目前情况来看,新冠肺炎即使在2月下旬出现拐点,疫情在短期内仍然很难搞定,防控的压力依然会很大。疫情对中国实体经济的冲击,尤其是对服务业的冲击是相当大的。GDP缺口的弥补,最佳的手段只能是再次启动“夜壶”房地产。因为房地产投资对投资和GDP的拉动不仅具有立竿见影的即时效应,而且不仅不会受制于财政能力,还有助于土地财政的激活,为财政提高源源不断的资金支持。


??另一方面,政府为了扶持中小企业,各种减税让利政策的税收损失和补贴支出都会大幅度增加,政府财政肯定会面临空前的压力,所以房地产“夜壶”重提是大概率事件,时间大概会在下半年。我认为今年下半年和明年,房地产市场会迎来一个宽松的、甚至是刺激的高潮,楼市无论从交易量还是价格水平来看,会迎来一个难得的春天。


??所以,我认为中期房地产会出现V型反转的行情。这也是目前资本市场,很多基金和投资者选择地产股作为避风港的基本逻辑。


??长期:长期来看,房地产市场受制于经济实力,疫情对楼市的影响肯定是利空的,甚至有可能加大中国楼市泡沫最终破灭的风险。近几年来,中国经济一直困顿于如何转型升级,跨越中等收入陷阱,GDP一直处于下行阶段。即使没有这次疫情,中国经济本来已是步履蹒跚,2020年GDP能不能保6都是问题。这次疫情可以说是“屋漏偏逢连夜雨”,尤其现在国际社会美国、新加坡等国家已经将中国视为事实上的“疫区”,这不仅可能加速外资的撤离,而且对中国出口和涉及全球化供应链体系的沿海经济,打击也是不容忽视的。


??此外,疫情对中国房地产市场的长期影响,是通过加速中小开发商倒闭和大型开发520棋牌下载商市场份额的提升,促进中国楼市寡头化的进程。


??二、从企业、媒体和政府三方面您觉得可以做哪些工作?


??戴亦一观点:


??企业:开发商目前要做好准备最坏的思想准备,不要心存侥幸,尽对大努力度过这次疫情带来的行业“暴风雪”。开源节流是最基本的动作,积极“筹措粮草”,做好半年没有净现金流入的准备是必须的。即使不开工,企业的利息成本、员工工资等成本是刚性支出,每天都要支付的,但是因为销售停滞,没有现金流入,时间长了现金流肯定出问题。所以,中小开发商要尽力囤积资金,盘活资产,做好活下去的准备。


??危机危机,危中有机。对于大型和部分资金实力雄厚的中型开发商来说,这次疫情危机无疑也是一次难得的机会。特别是国企央企,资金是优势,这次疫情拖得越久,横向并购的机会就越多。


??政府:我觉得目前政府迫切需要做的是解决好防疫情和开工之间的矛盾。防疫情是目前首要任务,现在各地严格控制人员流入,进入厦门的外地人还要隔离14天等多种条件限制,这就使得工地的开工变得困难。目前的政策诸如减免五险一金和税收,以及各种补贴政策,对开发企业来说可能都是杯水车薪。这些政策各地都在执行,当然是好的,至少可以给企业一些安慰。但是我认为政府更需要做的是尽为企业快创造复工条件(如为企业提供足够的口罩等防疫情必需品),让企业尽快开工,让售楼处开放。


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??当然,对政府来说,更大的支持还在于尽快放松各种不必要的限购限贷政策。对厦门来说,我觉得进一步放宽外地人落户政策,以及适时解除岛外外地人的限购政策,放松房地产金融政策,可能是对遭到疫情打击后的房地产市场的最好帮扶。


??三、2020年的楼市在您看来会怎么样?


??戴亦一观点:


??2020年楼市走势是先抑后扬。受疫情影响,至少上一季度是“冰封”的状态,而且这种状态很可能延续到二季度。对开发商来说,何时开工是个问题,现金流则是最大的问题。部分中小开发商和受疫情打击大的非地产企业主们,都有低价抛售的巨大压力,因此上半年房价大概率会跌。但是,房地产产品是可以延期消费的,所以疫情过后,真实需求总体还在。疫情结束楼市放松调控是可以预期的,因此下半年大概率会出现量价齐增的难得格局。因此,全年来看,楼市出现V型走势,是大概率事件。


??四、疫情当前,您个人有什么想对行业、市场或者购房者想说的?


??戴亦一观点:


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??行业:“战略上藐视,战术上重视”。“战略上藐视”,是因为从中长期来看,房地产行业可能是受疫情冲击最小的行业,虽然也会有客户损失(比如小老板生意倒闭,其购买力就消失了),但一两个季度的经济影响,对房地产市场需求来说毕竟有限,其损失远不如餐饮、娱乐、运输等行业,而且房地产的客户不会因为疫情彻底消失,充其量是延时购买。


??“战术上重视”是因为疫情对不同企业的影响是不同的。中小开发商如果资金紧张,负债率高,就要特别特别小心了,就要千方百计变现资产囤积粮草,准备迎接冰河时代。大企业虽无倒闭之虞,但不要坐失良机。也要千方百计囤积粮草,准备吃休克鱼,进一步扩大自己的行业市场份额。总之,对行业来时,此次疫情是“几家欢喜几家愁”,大家要想想自己是哪一家。


??购房者:短期可能会有开发商熬不住降价销售,疫情会给大家购房带来更多选择。当然,投资者也不能盲目抄底,也要等待最佳机会。我认为疫情拐点逐渐明朗的时候,最好的抄底机会就会出现。


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